myLex

A compra de um imóvel é muitas vezes a realização de um sonho. Resultado de muito trabalho e esforço, a aquisição da casa própria traz muita felicidade para as famílias. Não são somente alegrias, no entanto, que estão presentes nesse momento. Frequentemente os compradores enfrentam problemas relacionados ao contrato de compra e venda ou a práticas comerciais dos vendedores.

A compra e venda de imóvel realizada entre o comprador que usará o imóvel como destinatário final e a construtora ou incorporadora é uma relação de consumo e sujeita-se às regras estabelecidas no Código do Consumidor.

Dessa forma, respondem solidariamente todos os envolvidos no fornecimento do imóvel pelos danos causados por vício ou defeito de construção, tendo em vista a solidariedade entre todos que fazem parte da cadeia de consumo, nos termos do artigo 7º, parágrafo único e do artigo 25 do CDC.

As incorporadoras também respondem solidariamente tendo em vista a necessidade de proteção da confiança do consumidor, que não conhece os detalhes da relação entre construtora, incorporadora e demais fornecedores envolvidos e pensa estar comprando de uma só empresa ou grupo de empresas.

Em relação ao contrato de compra e venda de imóvel ainda em construção, caso haja rescisão por fato de responsabilidade do fornecedor, o entendimento jurisprudencial majoritário é no sentido de se considerar abusiva a cláusula que estabelece a restituição da quantia paga apenas no final da obra.

Ao prazo para conclusão da obra normalmente é adicionado o lapso de tolerância de 180 dias pelas construtoras ou vendedoras. Esse prazo de tolerância é considerado lícito. Há decisões, porém que consideram abusiva a determinação da data de assinatura do contrato de financiamento do bem como termo inicial para a contagem do prazo de tolerância.

De qualquer forma, se a entrega do imóvel ocorrer depois do prazo de 180 dias, o fornecedor é responsável pelos danos suportados pelos consumidores. Há duas correntes de entendimento quanto à ocorrência de dano moral em caso de atraso na entrega de imóvel. Fatores como o tempo do atraso e demais circunstâncias do caso concreto determinam o reconhecimento ou não de danos morais.

É reconhecido pela jurisprudência o direito do consumidor ao pagamento de indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel. Também é considerada legal a inversão de cláusula penal em caso de atraso na entrega de imóvel. Muitas vezes a penalidade é imposta somente ao consumidor, em caso de falta ou atraso no pagamento, mas os julgadores permitem que seja aplicada também em desfavor do fornecedor em caso de descumprimento de sua obrigação. E é possível a cumulação de cláusula penal e lucros cessantes, ou seja, o consumidor tem direito de cobrar os dois valores do fornecedor.

A jurisprudência majoritária entende que é legal a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel. São os chamados juros no pé que servem para remunerar a utilização de capital alheio. A cobrança dos juros é admitida nesse período tendo em vista não o uso propriamente dito do capital, mas a possibilidade de pagamento a prazo, mediante parcelamento do preço. Há necessidade, porém, de que o consumidor seja previamente informado sobre a cobrança dos juros.

O cumprimento do dever de informar é também requisito para a possibilidade de cobrança de comissão de corretagem em caso de aquisição de imóvel, ainda que adquirido em plantão de vendas. No âmbito do STJ, o Ministro Sanseverino entendeu, em Recurso Repetitivo, que se a comissão estiver prevista no contrato de modo que possa ser considerado que o consumidor foi informado, não é abusiva sua cobrança. Em caso de rescisão contratual deve ser devolvido o valor  pago pela comissão de corretagem.

Veja também outros assuntos muito interessantes:

   
Conflitos famosos na jurisprudência do Direito do Consumidor

   Indenização de R$ 10.000: 12 acórdãos que todo advogado deveria conhecer

Confira o novo sistema de buscas com sugestões personalizadas da myLex. Ele compreende sua pesquisa e propõe alternativas formuladas pelos nossos especialistas em Direito do Consumidor.  Uma tecnologia intelSearch®.   Comprove agora!